Как мы уже писали на страницах нашего издания, наступивший год ознаменовался многими изменениями, касающимися земельных вопросов. Все так же остро стоит вопрос об отчуждении земельных участков с присвоением кадастрового номера для неприватизированных земельных участков.
Кадастровый номер земельного участка стал существенным условием договоров приобретения жилого дома, здания, сооружения , согласно Закона Украины № 1702-VI, принятого Верховной Радой 5 ноября 2009 года, который внес изменения в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю.
Помимо прочего, этим же Законом предусматриваются изменения в ст. 120 Земельного и ст. 377 Гражданского кодексов Украины, в соответствии с которыми «при приобретении прав собственности на жилой дом, здание и сооружение одним лицом прекращаются права собственности (пользования) другого лица на земельный участок, на котором дом (здание) находятся, что прямо не зафиксировано в ныне действующих нормативно-правовых актах.
Обязательным существенным условием (то есть таким, без которого сделка считается незаключенной) любого договора, предусматривающего приобретение права собственности на дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право собственности (пользования) на который переходит в связи с заключением такого договора.
Эти изменения вступили в силу с 1 января 2010 года, тогда как сам Закон - с момента его опубликования. Переходные положения Закона содержат нормы, которые дают возможность физическим и юридическим лицам, приобретшим жилые дома до вступления Закона в силу, выкупить находящиеся в государственной и коммунальной собственности земельные участки, на которых эти дома расположены, в размерах, указанных в ст. 121 ЗК. Не использовавшие свое право на бесплатную приватизацию граждане могут также их приватизировать.
То, что указанный Закон нуждается в доработке ясно многим. Закон N 1702-VI содержит ряд нововведений относительно права собственности на землю. Вместе с тем к документу требуются уточнения и разъяснения.
В частности, новый закон предусматривает отмену согласования месторасположения границ земельного участка с местными органами власти в случае его отвода или приватизации. По мнению экспертов, процедура согласования месторасположения участка приводила к злоупотреблениям, в том числе к вымогательству взяток, затягиванию сроков приватизации или вовсе отказам в ней.
Так законом прописано, что землепользователь не может приватизировать участок меньше закрепленного законодательно — то есть меньше 10 соток. Вместе с тем ничего не сказано относительно приватизации участков большей площади. Также не до конца понятно, как все-таки приватизировать участок, размер которого меньше 10 соток.
Как сообщалось, согласно закону, лицо, которое приобретает жилой дом, автоматически имеет право и на земельный участок, на котором дом расположен.
Между тем в этой части закона есть недоработки: в договоре купли-продажи дома обязательно должен указываться кадастровый номер участка (прописывается в праве собственности на землю), на котором дом расположен. Таким образом, по словам источника, те, кто хочет продать дом с не приватизированной землей, «зависли в воздухе» — ведь кадастрового номера участка у них нет, а продать дом без него вроде бы нельзя.
Но, с другой стороны, внесенные изменения в Хозяйственный и Гражданский Кодексы Украины указывают, что - «существенным условием» договора будет являться кадастровый номер. В соответствии с Гражданским Кодексом Украины Договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. А это значит, что если обе стороны договора купли-продажи дома согласятся в договоре не указывать кадастровый номер, то им никто не может запретить подписать такой договор или признать этот договор незаключенным или оспорить его.
В соответствии с Гражданским Кодексом Украины – содержание договора составляют условия, определенные на усмотрение сторон такого договора и согласованные ими, и условия, которые являются ОБЯЗАТЕЛЬНЫМИ в соответствии с актами гражданского законодательства.
Так как в Законе N 1702-VI речь идет о «существенных условиях» договора, которые вовсе могут и не быть ОБЯЗАТЕЛЬНЫМИ, то комментарии о том, что «те, кто хочет продать дом с не приватизированной землей, «зависли в воздухе» могут оказаться и ошибочными. В этом случае, думаю, значение имеет, то, как нотариусы истолкуют эту норму Закона. Отдельно надо сказать, что в настоящий момент нотариусы города Харькова исполняют в точности нормы указанного Закона, а например, нотариусы Харьковского района трактуют обязательность получения кадастрового номера только для приватизированных земель, т.е. для тех актов, старого образца, в которых кадастровый номер не указан. А для неприватизированных земель присвоение такого кадастрового номера не требуют.
Следует уточнить, что тем же Законом регламентировано упрощение процесса приватизации земельных участков.
Так с наступившего года , согласование месторасположения земельного участка не будет применяться к бесплатной приватизации участков. Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно упрощения порядка приобретения прав на землю» N 1702-VI, вступит в силу с 1 января 2010 года.
Упрощения коснулись не только порядка получения прав на земельный участок, но и порядка использования указанных прав и даже их прекращения. В результате упрощений наиболее простым способом получения прав на земельный участок становится его бесплатная приватизация.
До этого обязательной процедурой при приватизации земельного участка было предварительное согласования его месторасположения. Что вело к затягиванию сроков приватизации и отказам в приватизации в виду параллельного отвода участка другим лицам. Но с 1 января 2010 года процедура согласования месторасположения земельного участка не будет применяться к бесплатной приватизации участков благодаря изменениям, внесенным в статьи 118 и 151 ЗКУ.
Одним из перспективных моментов указанного Закона N 1702-VI можно считать открытие возможности по изменению собственником земельного участка вида его использования в рамках категории земель, за исключением земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны. По мнению многих - данная норма значительно облегчит перевод земли из одного целевого назначения в другое. К примеру, земли категории жилой и общественной застройки имеют многочисленные виды использования, включающие строительство индивидуальных жилых домов, строительство многоквартирных жилых домов, а также строительство широкого спектра общественных, торговых, офисных сооружений.
Ирина Жолудева,
Юридический департамент корпорации АН «Город»
